Proyectos DeCyT 2016-2018

Código

DCT1631

Título

Las implicancias de la implementación del nuevo derecho real de superficie edilicia.

Directora

Ethel Humphreys

Correo electrónico del Director: etulina@hotmail.com

PALABRAS CLAVE

Derechos reales
Derecho real de superficie
Derecho real de superficie edilicia

RESUMEN

El problema a investigar son los efectos que imprime el derecho real de superficie edilicia respecto del derecho real de propiedad horizontal.

El eje del problema radica en la implementación de la nueva modalidad del derecho real de superficie reglada en el Código Civil y Comercial: la edilicia.

Empece al sinnúmero de detractores que han elevado sus voces en torno a su regulación e implementación, la superficie en su modalidad pura ha sido contemplada en el nuevo plexo normativo.
Corresponde que consideremos que el derecho real de propiedad horizontal ha recorrido el mismo camino; empece no haber sufrido el mismo derrotero, atento a que en el año 1948 fue sancionada la ley que le dio nacimiento. Su esencia fue recogida por el Código Civil y Comercial de la Nación. Cierto es que Vélez Sarfield proscribió expresamente al derecho real de superficie en el art. 2.614 del Código Civil. El fundamento radicó en la concepción que sostuvo del derecho de propiedad, en tanto la erigió su sistema en base a un esquema jurídico simple, basado en la seguridad y la exclusividad. Ello en consonancia con lo estatuido por la Constitución Nacional de 1853; en donde se protegía con mayor ahínco la propiedad privada que a la vida humana, a fin de atraer a los inmigrantes.

El principio imperante, entonces, en materia de propiedad, era el de superficie solo cedit; que importa que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Este principio cedería frente a la regulación como derechos reales de los dos institutos en crisis (superficie y propiedad horizontal).

En ese orden de ideas, el codificador reguló a la accesión como un modo de adquisición del derecho real del dominio, en el art. 2.524 del Código Civil y concordantes. En virtud de este modo, todo lo adherido, en forma natural o artificial al inmueble era de propiedad del titular dominial de la heredad al cual la cosa accedía.

Otro tópico que representó un valladar para el codificador fue el objeto de los derechos, que sólo podían ser cosas. El art. 2.311 del Código Civil definía a estas como a objetos materiales susceptibles de tener un valor pecuniario, con las características de: ser ciertas, determinadas o determinables, únicas, corpóreas y estar en el comercio. Las universalidades de hecho sólo son permitidas cuando el objeto tenga insignificante valor económico y se comercialice en base a unidades de medida o valor (v.gr.: trigo).

La unicidad ha sido modificada con la regulación dada a uno de los tipos de dominio imperfectos: el fiduciario. Así por cuanto, mediante él se transmite el bien fideicomitido que forma un fondo de afectación separada del patrimonio propio del fiduciario. Es decir, que el titular del dominio imperfecto tendrá, mientras revista esa calidad dos patrimonios: el propio y el fideicomitido. Cada uno de ellos, será prenda común de los deudores originados por las deudas propias de cada caso. Es decir, que por las deudas propias, el fiduciario responderá con su propio patrimonio; en tanto que las originadas por el fideicomiso, lo harán con el patrimonio fideicomitido.

Imperioso es recordar que el fideicomiso fue concebido, desde el punto de vista de los derechos personales como un tipo de simulación lícita (Kiper y Lisoprawski, 2002).

Posteriormente, en el año 2001, la realidad económica ha exigido un cambio de regulación. Ello fue consecuencia de la existencia de muchos terrenos en los cuales sus titulares se encontraban impedidos de producir mediante ellos un rédito económico mayor al que tan sólo brinda revelar su titularidad. También, lo hacían quienes contaban con patrimonio para invertir pero no ostentaban la propiedad de terrenos.

Así, entre otras circunstancias se sancionó, bajo la ley 25.509, la superficie forestal (Taiana de Brandi y Brandi Taiana, 2011). Ella fue concebida como un derecho real autónomo. La mentada ley suprimió a la superficie como un derecho real prohibido e incorporó como inciso 8° del art. 2.503 del Código Civil a la superficie forestal. Si bien derecho real autónomo, sólo fue concebida en una de sus acepciones. De este modo, continuaba calificándose de derecho real prohibido a la superficie edilicia.
Cierto es que la concepción velezana en torno al objeto de los derechos reales fue mantenida hasta la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación. Entonces, se ha reglado que pueden ser objeto de los derechos reales no solamente las cosas en su totalidad; sino también, parte de ellas e incluso los bienes.

Cual refiriéramos, el derecho real de superficie, en el nuevo plexo normativo, fue regulado en toda su amplitud en el art. 2.114. Esta nueva concepción lo incorpora como a un derecho real temporario mediante el cual el titular dominial transmite el vuelo, rasante o subsuelo de la cosa a fin de que el superficiario erija construcciones.

Esta acepción de la superficie se encuentra limitada al plazo máximo de setenta años.La situación que no encuentra regulación específica, se presenta en el supuesto que habiendo sido construido un inmueble sobre una parte del terreno, transcurrido el plazo máximo legal previsto por el código de fondo, atento a los efectos de la extinción de la superficie, sus derechos de propiedad deberían pasarse en cabeza del titular dominial.

Entonces, de este modo se vería conculcado el derecho de propiedad tal como se encuentra proscripto en nuestra carta magna y se consagraría un marco de inseguridad jurídica, tornando inaplicable el derecho real de superficie edilicia de presentarse esta realidad fáctico-jurídica.