Protección del consumidor inmobiliario
Antonio Orti Vallejo, Inmaculada Sánchez Ruiz de Valdivia, Sebastián Picasso, María Jesús Jiménez Linares y Guillermo Orozco Pardo
El pasado 30 de marzo en el Salón Azul se llevó a cabo la jornada “Protección del consumidor inmobiliario”, de la cual participó el Profesor Adjunto Regular en Derecho Civil de la Facultad de Derecho (UBA), Dr. Sebastián Picasso, junto a los catedráticos de la Universidad de Granada, España, Dres. Inmaculada Sánchez Ruiz de Valdivia, María Jesús Jiménez Linares, Guillermo Orozco Pardo y Antonio Orti Vallejo.
A modo de introducción, el Dr. Sebastián Picasso resaltó la actualidad, vigencia e importancia de la cuestión, recordando que en sus orígenes, el derecho de consumo se centró en el estudio del adquirente de cosas muebles. Así, explicó que con la última reforma esta restricción fue derogada, por lo cual en principio, cualquier operación sobre inmuebles puede estar sujeta a la ley de defensa del consumidor, siempre que haya un proveedor y un consumidor. Por lo tanto, observó que “se eliminó el requisito objetivo pero debe cumplirse con el subjetivo”. Sin embargo, señaló que no todos los inmuebles estarían comprendidos y detalló entonces su amplitud y exclusiones.
Por último, analizó tanto la configuración de la relación de consumo con sus efectos, como la aplicación de la Ley al universo de contratos de compraventa de inmuebles.
Posteriormente, tomó la palabra la Dra. Inmaculada Sánchez Ruiz de Valdivia para abordar la cuestión de la venta de viviendas en stock y la responsabilidad civil por vicios constructivos. Advirtió entonces que la crisis que se está sufriendo en España genera viviendas que se lanzan a un mercado que teme comprarlos. Indicó, a su vez, los plazos de prescripción y garantías previstas en la legislación española. También se refirió al recorte de plazos en la Ley de ordenación de edificación española del año 1999, sancionada 100 años después del Código Civil español, con el objetivo de fomentar la calidad de la edificación. Asimismo, examinó la estructura del régimen civil de responsabilidad de los agentes intervinientes en su ámbito objetivo, subjetivo y temporal en el proceso edificatorio. Destacó como novedad además que permite que la acción sea ejercitada tanto el primer adquirente como el segundo de acuerdo a los plazos previstos. Advirtió, finalmente, que con la restricción y limitación de plazos los consumidores compran viviendas más caras para tener la garantía de 10 años.
Por su parte, la Dra. María Jesús Jiménez Linares expuso sobre la resolución por incumplimiento de los contratos de permuta de solar por obra futura. En este sentido, desarrolló la situación en la que se tiene la propiedad del terreno pero no se cuenta con financiación, por lo cual se cede a otra persona para que construya y a cambio que se entregue determinado número de pisos del solar. Comentó entonces que la falta de entrega a tiempo suele provocar la resolución por incumplimiento. De tal modo, profundizó en la calificación de su naturaleza jurídica, precisando que se trata del intercambio de un objeto presente, el suelo, por un objeto futuro, la construcción. En este orden de ideas, caracterizó este tipo de contrato como una permuta con prestación subordinada de obra. Marcó entonces la aplicación de los artículos 1124 del Código Civil español y el artículo 1504, como especialidad dentro del anterior, ya que no es aplicable a todos los contratos.
Por su parte, el Dr. Guillermo Orozco Pardo hizo referencia a los problemas que plantea la ejecución hipotecaria. De tal modo, aseguró que mientras que los problemas de la economía son globales, los juristas dan soluciones nacionales. Así, subrayó que las barreras jurídicas no existen y, sin embargo, el derecho trata a las personas en distintas partes del mundo de manera diferente en una misma situación. Seguidamente, se proyectó un video sobre la cuestión. Luego, comentó que el crédito hipotecario se convirtió en crédito al consumo, por lo cual se cubría la adquisición de la vivienda como también a otros productos de consumo, pero si se concede sin un análisis de riesgo se vuelve un crédito salvaje. Indicó también que el sobreendeudamiento del consumidor se produce cuando debe más de tres veces el salario que percibe. También analizó el rol de las entidades de refinanciación y el procedimiento del Banco ante el juez, cuestionando la legitimidad de estas ejecuciones hipotecarias. Advirtió entonces que “entra en colisión el derecho del Banco a cobrar frente al derecho fundamental de toda persona a una vivienda digna”. Como soluciones, planteó con carácter preventivo mejorar la transparencia de los productos financieros, ya que el consumidor no es informado del alcance real del crédito que firma; establecer como hipoteca tipo, la hipoteca limitada, por la cual solo se responde con el valor de la vivienda; obligar a hacer una guía hipotecaria que se entregue al consumidor por escrito para que conozca el alcance del contrato; hacer independiente las sociedades de tasación para no hacerlas exageradas e irreales; prohibir que los Bancos impongan seguros de cobertura de hipotecas que luego no se pueden aplicar por sus cláusulas abusivas.
Hacia el final, el Dr. Antonio Orti Vallejo abordó la protección previa del adquirente del consumidor de vivienda en su fase precontractual, sobre todo, focalizado en el ámbito de la publicidad. También hizo mención a la protección que se puede obtener derivada de la obligación que existe de informar con carácter previo al adquirente. Así, comentó la propuesta de Reglamento europeo que trata de establecer una regulación común de los contratos. Remarcó la revitalización de la buena fe como criterio para enjuiciar los conflictos, teniendo en cuenta las conductas exigibles a las partes. Especificó los problemas que se originan con las diferencias de la oferta del contrato y la publicidad ilícita y engañosa. En el mismo sentido, especificó las consecuencias de la publicidad en caso de compraventa de viviendas y las acciones previstas contra la publicidad engañosa. Anunció asimismo el efecto integrativo de la publicidad en materia de consumo.
Por otra parte, hizo referencia al deber de información precontractual y a la protección en la fase de formación y perfección del contrato en materia de cláusulas abusivas en lo relativo a las exigencias de forma, proteger a los adquirentes de promotores fantasmas y protección frente a contratos de adhesión. Por último, instó a elaborar textos legales más sencillos, porque son fáciles de conocer, de interpretar, de aplicar y de cumplir.
En materia de legitimidad en las ejecuciones hipotecarias, el Dr. Guillermo Orozco Pardo advirtió que “entra en colisión el derecho del Banco a cobrar frente al derecho fundamental de toda persona a una vivienda digna”.