Los derechos reales en el siglo XXI
Carlos Clerc y Miriam Smayevsky
El Departamento de Derecho Privado II organizó el pasado 23 de abril una jornada sobre los derechos reales en la actualidad. Para ello, convocó a destacados especialistas en la temática.
Tras la introducción de Miriam Smayevsky, Carlos Clerc destacó la importancia del trabajo conjunto de las cátedras, mencionando la creación de un programa conjunto. Entre otros temas, se refirió a algo novedoso del Código, las llamadas “Disposiciones generales” que, en realidad, toman en parte la vieja idea de una teoría general de los derechos reales. De esta manera, señaló que este Código responde a la vieja idea de la teoría clásica, derechos reales, por un lado, y derechos personales, por el otro. “Hoy el Código Civil y Comercial de la Nación comienza el tratamiento de los derechos reales definiéndolos y los define diciendo que son un poder jurídico”, resaltó. En cuanto a qué es un poder jurídico, Clerc, citando a Edmundo Gatti, lo definió como un derecho subjetivo, pero un derecho subjetivo que presenta distintas características que le van dando forma. “Es un derecho subjetivo donde lo institucional, lo legal, está en el plano más alto. Prácticamente nos dice que la ley manda en derechos reales”, destacó. Hacia el final, explicó que el Código trae normas de aplicación prácticamente genéricas. “Los derechos reales no son iguales, cumplen distintas funciones, por lo tanto es casi imposible generar normas que se puedan aplicar desde el dominio hasta la anticresis”, recalcó.
Acto seguido, Miriam Smayevsky se enfocó en la propiedad horizontal, afirmando que “la propiedad horizontal ha sido una de las instituciones más sensibles a los cambios que se han ido produciendo en nuestro país”. Además, sostuvo que el artículo 2037, que define propiedad horizontal, da las bases firmes y seguras de que este derecho es autónomo. “La propiedad horizontal entra dentro de las clasificaciones como un derecho real sobre cosa propia, es principal, es registrable y se ejerce por medio de la posesión”, describió Smayevsky. Por otra parte, se introducen algunos de los temas que fueron durante muchos años conflictivos, siendo uno de ellos el tema del consorcio.
Hacia el final, resumió: “Podemos vislumbrar que la figura de la propiedad horizontal se ha aggiornado. Hay una serie de cuestiones que se irán resolviendo con el paso del tiempo, la aparición de conflictos y la labor de la justicia y los juristas”.
Seguidamente, Liliana Abreut examinó que en el nuevo Código hay modificación de derechos reales existentes y creación de nuevos derechos reales y esto va a tener impacto a nivel registral y catastral. Entendió que cuando el Código trata los derechos reales en el Libro IV habla de su objeto, estableciendo que “son las cosas y los bienes que la ley establezca”. “A partir del 1º de agosto, tenemos los derechos reales clásicos, conjuntos inmobiliarios, tiempos compartidos y cementerios privados. Tenemos una gran novedad que son nuevos derechos reales”, aseguró. Otra novedad tiene que ver con que la superficie deja de ser forestal para pasar a ser superficie genérica. Asimismo, puntualizó que los conjuntos inmobiliarios antes de la sanción de este nuevo Código no tenían una regulación a nivel nacional. Entre otras consideraciones, explicó que los conjuntos inmobiliarios si bien están regulados como un derecho autónomo hay un reenvío a las normas del Título anterior, que es propiedad horizontal. “En todo lo que no esté regulado, se aplican supletoriamente las normas de la propiedad horizontal. Por lo tanto, decimos que los conjuntos inmobiliarios son una propiedad horizontal especial”, manifestó.
Posteriormente, Lily Flah se refirió al tema de la vivienda familiar. “Es cierto que para resolver el tema de vivienda hay que ser propietario, pero acá sucede otra cosa. Es un caso que no está en el libro de reales, está en la parte de bienes”, recordó. De esta forma, aseveró que es importante referirse a la vivienda porque es el punto donde se articula todo lo que entró de nuevo en este Código, que es la protección de los derechos humanos. “Se interpreta que el bloque de constitucionalidad es la base para interpretar todo el Código”, adicionó. De esta manera, todos los tratados internacionales incorporados en el Código están vinculados con la protección de la vivienda como un derecho fundamental. Para concluir, Flah consideró que se trata del reconocimiento del derecho humano a la vivienda y la dignidad, con la dignidad marcando todo el Código.
Por su parte, Marina Mariani de Vidal se concentró en el tema de las garantías reales en el nuevo Código. En tal sentido, resaltó que al regular las garantías reales el Código las encabeza con una serie de artículos que constituyen una especie de parte general de las garantías reales y después empieza a tratar cada uno de los tres derechos reales, que son hipoteca, anticresis y prenda. “La prenda también tiene su parte general, seguida de disposiciones específicas para prenda de cosas no registrables, porque las registrables quedan fuera del Código y prenda de créditos”, desarrolló. Por otra parte, aclaró que hay más garantías en otras partes del Código y existe otra institución que es la cesión de derechos en garantía.
Finalmente, Claudio Kiper evocó que para que haya fideicomiso debe haber transmisión de propiedad. “El fiduciante le transmite al fiduciario la propiedad de bienes. Se puede transmitir cualquier bien, pueden ser cosas u otros derechos, salvo cuando alguna norma lo prohíba”, expresó. Así, mencionó que una novedad que trae el Código, que era un tema discutido, tiene que ver con que se pueden transmitir universalidades. Prosiguió diciendo que el dominio por naturaleza es perpetuo. “Acá hay una excepción, es un dominio imperfecto porque es temporario. Dura hasta que se venza el plazo o se cumpla la condición resolutoria”, caracterizó. En consecuencia, cuando esto ocurre, el fiduciario debe desprenderse de los bienes y se los transmite a un fideicomisario. Identificó que tanto la ley 24.441 como el nuevo Código introducen la figura del beneficiario, es decir, el fiduciario recibe la propiedad de los bienes para beneficiar a otro u otros.