Los contratos, la pandemia y la reforma locativa
Los contratos, la pandemia y la reforma locativa
El pasado martes 11 de agosto el Instituto Gioja organizó, a través de su página oficial de Facebook y su canal de YouTube, una videoconferencia titulada "Los contratos, la pandemia y la reforma locativa".
En esta oportunidad brindaron su aporte Noemí Nicolau (UNR), Esther Ferrer (Instituto Gioja - UBA) y Carlos Hernández (UNR). La presentación estuvo a cargo de Raúl Etcheverry (Instituto Gioja - UBA).
De modo introductorio y haciendo referencia a la renegociación y revisión de los contratos, Noemí Nicolau expuso: “Somos esclavos de los contratos siempre que se mantengan las circunstancias. Evidentemente, el problema de la fuerza obligatoria de los contratos se observa cuando decimos que si se modifican las circunstancias hay que pensar qué pasa con el contrato perfeccionado. El contrato es un proceso, es un acto absolutamente dinámico y está directamente vinculado a las circunstancias exteriores. Por eso es importante hablar de la revisión y de la renegociación. La revisión de un contrato significa someterlo a un nuevo examen cuando se da una circunstancia extraordinaria y puede ser derivada de una disposición legal que atiende a ese cambio de circunstancias y dispone que debe revisarse el contrato o puede derivarse del acuerdo entre las partes mismas”.
Por su parte, Esther Ferrer habló sobre el valor de las renuncias anticipadas a invocar caso fortuito e imprevisión: “En primer lugar, lo que tenemos que tener en cuenta es que la disrupción de las relaciones contractuales causadas por el brote de COVID-19, la pandemia y especialmente por las numerosas y significativas medidas restrictivas impuestas por los gobiernos ha llevado a que la excepcionalidad sea la regla”.
Luego opinó sobre la feria judicial: “La misma Corte Suprema de Justicia de la Nación ha descrito a la situación como un contexto de inaudita y acuciante excepcionalidad y a su vez como una situación de extrema emergencia. En este contexto, creemos que es posible plantear con verdaderos fundamentos que la gravedad y la extensión tanto de la pandemia como de las medidas que califican a tales eventos ya no son solo imprevisibles e irresistibles sino que también encuadran como extraordinarios, es decir, como eventos imposibles de haber sido razonablemente tenidos en cuenta por las partes al momento de contratar".
Hacia el final, Carlos Hernandez explicó las reformas recientes al régimen locativo: “Existe todavía hoy un número muy elevado de locaciones de todo tipo de destinos que se encuentran impactadas por el decreto n.° 320 dictado en el contexto y en el marco de la pandemia por coronavirus. Ese decreto ha incorporado un modelo revisor de índole legislativa. El legislador ha revisado determinadas cláusulas de los contratos y esto ha impactado profundamente en las locaciones y sobre todo en el plazo porque se han prorrogado todos los plazos de vigencia. También se han suspendido los desalojos y se establecieron nuevos criterios en cuanto a cómo debe pagarse y cuáles son los beneficios que se le atribuyen a los locatarios”.