La hipoteca como modo de garantizar la gestión de las empresas
El Centro PACEM (Programa de Estudios Interdisciplinarios y Acción sobre PYMES, Arbitraje, Comercio Electrónico y MERCOSUR) invitó el pasado 29 de octubre a Cristina N. Armella (Profesora Titular de Derecho Notarial Registral e Inmobiliario y de Contratos Civiles y Comerciales de la Facultad), quien disertó sobre “El derecho real de hipoteca como modo de garantizar la gestión de las empresas”. La actividad contó con la presencia del Profesor Emérito Raúl A. Etcheverry, la profesora Esther S. Ferrer de Fernández y Noelia Ruíz, quien obró como moderadora.
Para comenzar, la profesora Cristina N. Armella explicó que los elementos esenciales de la hipoteca pueden entenderse desde distintas ramas del Derecho, como el Derecho Comercial y el Derecho Real.
Por otra parte, resaltó la importancia de las garantías reales en la vida económica de toda sociedad por proveer una mayor seguridad al acreedor que las garantías personales. De acuerdo a la expositora, la hipoteca posee grandes ventajas ya que el bien hipotecado permanece en el patrimonio del deudor y este puede seguir aprovechándolo económicamente.
Asimismo, recordó que si la escritura de una hipoteca es inválida, también la hipoteca pierde eficacia, pero esta invalidez no afecta al crédito. Sin embargo, en lugar de ser un crédito privilegiado pasa a ser un crédito quirografario.
Recalcó que la notaría no se termina con la celebración de la hipoteca, sino que debe ser inscripta. Esto tiene que ver con la necesidad de publicidad de los derechos reales. Puntualizó que Vélez Sarsfield consideraba que la posesión implicaba la publicidad, y al no ejercerse la hipoteca por la posesión, el codificador decidió crear el registro de hipotecas. Este registro es útil para que los terceros registrales puedan reconocer el gravamen efectuado sobre el inmueble. Agregó que en nuestro sistema jurídico se adoptó el principio proveniente del derecho romano “primero en el tiempo, mejor en el derecho”. Por lo tanto, la hipoteca tiene un rango que en nuestro ordenamiento es un “rango de avance”. Una hipoteca es inscripta en un determinado grado: si no hay un derecho inscripto anterior, la hipoteca se ubicaría en primer grado. Posteriormente, el deudor tiene la posibilidad de gravarlo en diferentes oportunidades. La siguiente hipoteca que se inscriba sería de segundo grado pero estos rangos no son estáticos, ya que frente a la cancelación del primer rango las hipotecas siguientes ocupan el grado preferente.
Posteriormente, se refirió al informe de dominio sobre un inmueble. Aquí puede identificarse la hipoteca. En este punto trajo a colación un plenario que determinó que la publicidad del asiento “no produce un monto de determinación para el tercero registral”. Para obtener esta oponibilidad vinculada al monto registrado, el tercero no puede prevalerse de esto, ya que va a tener que asumir también los accesorios.
Retomando luego el tema del “rango de avance”, advirtió que pueden existir “negocios sobre el rango” por parte de los particulares. Sobre una hipoteca de primer grado, se puede pactar una hipoteca preferente. Por lo tanto, la hipoteca primera pasa a ser de segundo grado. Esto se debe tener en cuenta, ya que las entidades bancarias ofrecen créditos cuyas garantías hipotecarias sean de primer grado. Pero realizando negocios sobre el rango, el deudor, podría otorgar una nueva hipoteca en primer grado cuando ya haya una constituida en ese grado. “El deudor puede reservarse los grados de preferencia que son necesarios para las entidades financieras”, explicó. Aún más, los distintos acreedores pueden, por ejemplo, permutar su rango entre ellos. En todo caso habría que analizar la calidad de los créditos y los distintos plazos. También se refirió a la “reserva de rango”, que le sirve al deudor para poder tomar un crédito de un particular, que son más fáciles de obtener. Luego, si el inmueble soporta, puede reservar el primer grado hasta determinado monto para que si se logra un crédito por esa cantidad, el grado de la primera hipoteca será desplazado. También mencionó el concepto de “coparticipación”, por el cual no se acepta un desplazamiento, pero sí se permite compartir el rango.
Luego, se detuvo en las hipotecas abiertas y comentó que la línea de crédito tiene finalidad de fomento empresarial. Los bancos tienen la posibilidad de que la línea de crédito será garantizada con la constitución de una hipoteca. “Vélez Sarsfield ya nos dijo que se pueden garantizar créditos eventuales, por lo que aparecen determinadas hipotecas que garantizan negocios que no están definidos certeramente al tiempo de constitución de la hipoteca. Aquí aparecen las llamadas hipotecas abiertas”, agregó. Luego explicó que se garantiza el saldo de cuenta corriente: tengo un contrato de cuenta corriente. A través de la cuenta corriente el banco le insufla fondos al cuentacorrentista que va a utilizar para otro tipo de negocios. La hipoteca va a garantizar el saldo en la cuenta corriente bancaria, que el deudor deberá pagar oportunamente. Explicó que la validez de estas hipotecas ha sido impugnada ya que no hay un crédito cierto y existente, previo a la constitución de la hipoteca. “Esto tiene doctrina a favor y en contra. Nosotros nos enrolamos en la doctrina que acepta este tipo de garantías porque es una herramienta válida para el desarrollo de una empresa”, indicó y seguidamente leyó la parte del Proyecto que unifica los códigos civil y comercial, donde esta “hipoteca abierta” es llamada “hipoteca de máxima”.
“Nosotros nos enrolamos en la doctrina que acepta este tipo de garantías porque es una herramienta válida para el desarrollo de una empresa”, indicó la profesora Cristina N. Armella.