Juicio de usucapión
Adrián Carta y Gabriela Iturbide
El pasado 31 de agosto se realizó la actividad "Juicio de usucapión", organizada por el Centro de Graduados/as. En este marco, brindaron su aporte: Adrián Carta y Gabriela Iturbide.
Primeramente, Adrián Carta desarrolló el concepto de prescripción adquisitiva contemplado en el artículo 1897 del Código Civil y Comercial de la Nación: “La prescripción es un modo para adquirir derechos reales, en plural, y requiere de dos elementos que son la posesión y el transcurso del tiempo”. Seguidamente, efectuó un análisis de los elementos. En lo que respecta al hecho posesorio, sostuvo que es el hecho por el cual el poseedor adquiere un derecho real. Además, indicó que la posesión se encuentra compuesta por dos requisitos, el corpus y el animus domini y debe también ser ostensible y continuada. Luego, en lo atinente al transcurso del tiempo, puntualizó: “El poseedor debe ejercer su posesión durante el tiempo fijado por la ley. En el caso entonces de que no haya un plazo fijado por la ley, el objeto no es prescriptible. (...) Se puede acudir a la unión de posesión para el cómputo del plazo la cual se configura cuando el poseedor originario continúa la posesión del poseedor anterior y a efectos del cálculo del tiempo, se suman ambas posesiones siempre que haya un vínculo de derecho”. Por otra parte, identificó aquellos derechos reales, enumerados en el artículo 1887 del Código, que pueden ser adquiridos por prescripción: “Los derechos de garantía que son anticresis, hipoteca y prenda no se pueden adquirir por prescripción ya que están regidos por el principio de convencionalidad. Dicho principio establece que los derechos de garantía solo se pueden adquirir por contrato”. No obstante, señaló el debate que se produce respecto al derecho de servidumbre. “El derecho de servidumbre no se puede ejercer por posesión. Como el artículo 1897 exige la posesión y el fundamento de la prescripción adquisitiva no es otro que regular una situación irregular, este derecho no puede ser sujeto a una prescripción. Sin embargo, el Código de Vélez sí permitía adquirir la servidumbre por prescripción. Frente al silencio del nuevo Código, parte de la doctrina entiende que se mantiene una ultractividad en donde está permitido”, postuló. Acto seguido, hizo referencia a la prescripción decenal como contraposición de la prescripción vicenal. “En la posesión vicenal el poseedor es de mala fe, es decir, el poseedor sabe que no es el titular del derecho real. En ese caso, el plazo que se exige es de veinte años. En cambio, el poseedor decenal al ser de buena fe, el plazo se reduce a diez años. (...) El poseedor decenal requiere de un justo título, que no es lo mismo que título suficiente. El justo título es un título nulo por ejemplo porque el enajenante no tenía capacidad o porque presentó documentos apócrifos. El plazo es menor ya que se tiene por finalidad sanear una situación irregular, consecuentemente ese justo título se sanea en el plazo de diez años”, explicó. Hacia el final, sostuvo que el derecho de superficie solamente se puede adquirir por prescripción decenal.
A su turno, Gabriela Iturbide examinó los aspectos procesales de la temática planteada. En primer lugar, efectuó un análisis histórico hasta la normativa actual vigente: “Anteriormente, el testigo se presentaba ante el juez y afirmaba que ese señor/a había estado ocupando el inmueble durante el plazo exigido por la ley para ser considerado titular. Esta situación cayó en desprestigio ya que los testigos podían no ser veraces. Como solución, se sanciona la Ley 14.159, la cual trajo aparejada dos problemáticas. En primer lugar, se refería a la prueba pero no al legitimado pasivo. El segundo problema radica en que requería la presentación de impuestos que hubieran estado a nombre del poseedor. El remedio entonces fue peor que la enfermedad ya que era muy dificultoso la posibilidad de que resulten exitosos los juicios de usucapión. Como forma de sanear lo planteado, se sanciona el decreto ley 57/56 que modifica el artículo y es el artículo que se mantiene vigente”. Y agregó que “ahí ya tenemos claro contra quién vamos a litigar, qué valor va a tener la prueba y la advertencia de que la sentencia se puede valer por cualquier medio de prueba pero no por la testimonial”. A continuación, analizó los artículos 1903 y 1905 como normas de índole procesal del juicio de usucapión, señalando que el 1903 se refiere a los efectos de la sentencia en el caso de la prescripción breve a diferencia del 1905 que hace alusión a los efectos de la sentencia en el caso de usucapión. Para concluir, enfatizó en los requisitos necesarios para la presentación de la demanda: “Cuando un letrado inicia una demanda, tiene que cumplir con los requisitos procesales, el plano de mensura y debe acompañar además el informe sobre condiciones de dominio. El informe lo va a necesitar el juez para saber quién va a ser el legitimado pasivo. El plano de mensura no es el plano del inmueble sino que es un plano elaborado por un profesional agrimensor especialmente para el juicio de usucapión”. En último término, manifestó que no es posible la declaración de puro derecho de los juicios de usucapión ya que la parte siempre debe probar la posesión.