Juicio de desalojo
Mariano Fernández
El pasado 1 de septiembre, en el Aula Magna, se llevó a cabo el taller "Juicio de desalojo", organizado por el Centro de Graduados/as. Mariano Fernández estuvo a cargo de la exposición.
Primeramente, Mariano Fernández aclaró que “cuando uno habla de un procedimiento de desalojo, no está discutiendo nunca propiedad, entonces, no estamos en la esfera de un derecho real, sino que estamos en la esfera de un derecho personal. (…) En un proceso de desalojo se discute quién tiene un mejor derecho a usar y gozar de un bien”. Luego, explicó que “las mecánicas del desalojo responden a causales”. En ese sentido, realizó un análisis de la norma de fondo respecto al incumplimiento de las obligaciones y una descripción de las mecánicas del proceso de desalojo. Respecto a la norma de fondo, señaló: “Muchas de las causales surgen del incumplimiento de las obligaciones que establecen los códigos de fondo. (…) Obviamente que va a haber una diferencia sustancial si lo que ustedes quieren es plantear un desalojo ante la existencia de un contrato que si no existe ese contrato”. Por otro lado, aclaró que “los contratos por los cuales se ceden uso y goce del inmueble pueden ser onerosos o gratuitos. (…) Si ustedes tienen un contrato, van a ver que el Código Procesal les legisla de modo distinto la mecánica de un desalojo si hay causales objetivas o subjetivas”. Así, estableció las causales objetivas de un proceso de desalojo: la falta de pago y el vencimiento del contrato. “¿Por qué son causales objetivas? Porque a la norma no le importa el porqué, no importa porque dejaste de pagar o porque no te renovaron. Ante la falta de pago y el vencimiento del contrato, tengo habilitada la vía para echarte”. En tanto, afirmó que “cuando la causal es subjetiva ya es distinto, van a ver que la mecánica entera es distinta, tiene mayor amplitud probatoria”.
Asimismo, profundizó en los instrumentos de regulación de los plazos en los contratos con la ya derogada Ley de Locaciones Urbanas. “Regulaba las locaciones para uso familiar con destino a vivienda, y muy por el costadito, regulaba también algunos aspectos de locaciones comerciales pero exclusivamente, en cuanto a los plazos. Esta ley es la que siempre reguló la mecánica de las locaciones”, planteó. A continuación, comentó la regulación del Código Civil y Comercial, destacando que “el Código Civil y Comercial adoptó casi todo del articulado de la ley y lo que hizo fue zanjar algunas cuestiones que se venían discutiendo hacía rato”. Respecto al Código, comenzó por aclarar que “las normas que regulan las locaciones son de orden público”. Y comentó sobre los plazos previstos: “El plazo tiene un mínimo y ustedes no pueden celebrar ningún contrato por menos del plazo que les marca la norma. Si lo celebran por menos de ese plazo o ponen un contrato de locación sin plazo, automáticamente se entiende celebrado por el mínimo legal”.
Seguidamente, aludió a los plazos mínimos y máximos de las locaciones destinadas a vivienda o comercio. “El plazo mínimo es siempre el mismo, no importa si es destino a vivienda o si es destino a comercio, son tres años”, puntualizó y aclaró que “los plazos máximos son veinte para las locaciones de vivienda, cincuenta plazo máximo para las locaciones urbanas”. Tras realizar este análisis, abordó la cuestión procesal de un juicio de desalojo: “¿Por qué tipo de procedimiento lo vamos a ventilar? (...) En el Código tenemos procesos de conocimiento y procesos especiales. Los procesos de conocimiento son dos: ordinario y sumarísimo. (…) La ley que establece la modificación puso un artículo que dice que las leyes especiales que digan que se ventilan a través de un proceso sumario deben ventilarse por un ordinario”. A continuación, afirmó que el Código Procesal en el apartado de los tipos de proceso señala que “todas las cuestiones del Código que no tengan una tramitación particular y que el juez no esté facultado para fijar el tipo de proceso, se van a ventilar a través de un ordinario. (…) ¿Por qué voy por un ordinario y no por un sumarísimo? Básicamente porque el ordinario es más rico, ante la duda tengo que ir al proceso que me da más garantías. La diferencia entre un ordinario y un sumarísimo es que en el sumarísimo tengo limitada las figuras procesales. Tengo menos defensas, no puedo excepcionarme de modo previo, no tengo alegato, no tengo facultad alegatoria, tengo muy limitada la facultad recursiva”.