Cuestiones actuales en la propiedad horizontal
Carlos Mario Clerc
El pasado 30 de marzo se llevó a cabo el taller online “Cuestiones actuales en la propiedad horizontal” a través de la cuenta de Instagram del Centro de Graduados. La exposición estuvo a cargo de Carlos Mario Clerc.
Para comenzar, el expositor comentó que se suele escuchar que el derecho, producto de la cultura, es un elemento transformador de las sociedades. “Realmente yo no estoy muy de acuerdo con esa idea, con esa doctrina, si la quieren llamar así. Yo creo que el derecho lo que hace es receptar todos los movimientos políticos y sociales que impone después el poder y darles la forma jurídica, de alguna forma, legitimándolo”.
Luego realizó un breve recorrido histórico sobre el surgimiento del derecho real de la propiedad horizontal. “Cuando comenzamos el análisis de alguna institución jurídica, y leemos sus antecedentes históricos, normalmente vamos al derecho romano. Aquí la novedad es que del derecho romano no preveía de ninguna manera la propiedad horizontal. El derecho romano estaba atado a un principio, superficie solo cedit, que impedía que existiera o que existieran varios dueños sobre un mismo inmueble, a no ser la figura del condominio”, explicó.
La primera referencia al derecho real de la propiedad horizontal se puede encontrar en la Edad Media: “Cuando se produce ese fenómeno de amurallamiento de las ciudades, y que los burgueses, las personas que vivían allí, buscaron protegerse viviendo dentro de esas murallas y ahí cuando comenzaron a compartirse lugares de vida, de vivienda, de actividades. Esos lugares de vivienda tenían alguna relación con lo que nosotros vamos a llamar propiedad horizontal”.
No obstante, indicó que “la primera idea concreta de propiedad horizontal, si bien tomado como una servidumbre, aparece en el Código de Napoleón de 1804; ya más moderno, el cuerpo jurídico que ha trabajado con mayor volumen y con mayor exactitud este derecho es el Código Civil italiano de 1942; y para nosotros un antecedente muy valioso fue la ley uruguaya”.
Seguidamente, se dedicó a analizar las diferencias sustanciales del derecho argentino con estas normativas. “Vélez Sarsfield en materia de derecho reales tenía una política muy definida, de ninguna manera quería crear muchos derechos reales, quería tener una política restrictiva, en contraposición con a lo que había pasado en Edad Media, donde proliferaban los derechos reales”, sostuvo. Y agregó que “nuestra historia del derecho de propiedad horizontal comienza con una prohibición, una prohibición tajante”.
En esa misma línea argumental, indicó que quien tenía un edificio de unos tres o cuatro pisos, de unos doce o dieciséis departamentos no podía enajenar ninguno de los departamentos: o vendía todo el inmueble en bloque o no vendía nada. “Aquí sí que entra a jugar el derecho para dar forma de una realidad social. Es este derecho real de propiedad horizontal tal vez el derecho más importante del último siglo en cuanto a la cantidad de gente que pudo acceder a él, a la cantidad de gente que pudo tomar contacto con una de las formas de la propiedad”, expresó.
Los inmigrantes durante mucho tiempo, por generaciones, vivieron como inquilinos. En 1948, a finales de la primera mitad del Siglo XX, el derecho da respuesta a esta realidad y da la posibilidad a muchas personas de convertirse en propietarios. “Esas familias que habían estado por cuarenta o sesenta años alquilando un inmueble, tenían la posibilidad, en la medida que su economía lo permitiera, de acceder a la propiedad. Es allí donde se sanciona la ley 13.512, antecedente fundamental de lo que hoy tenemos reglado en nuestro Código Civil y Comercial de la Nación, de allí se crea un sistema de propiedad horizontal”, planteó.
En tanto, afirmó que “no es un dominio sobre la parte exclusiva, sobre ese cubo de aire tan famoso que nosotros tenemos, al que se le adicionan un condominio de las partes indivisas de las partes comunes. Que lo hay, por supuesto: hay partes exclusivas y comunes. Pero no es simplemente una sumatoria de ambos derechos, es un nuevo derecho real, absolutamente autónomo que no se identifica con una ecuación, se identifica con una normativa totalmente distinta”. Y sumó que “crea una asamblea, hoy ya denominada consorcio -vulgarmente siempre se la denominó consorcio, palabra hoy aceptada por el código-, un órgano de ejecución de las decisiones, un administrador, pero, sobre todo, un instrumento jurídico que va a regir la vida de ese consorcio”.