Conferencia – “Financiamiento de la vivienda mediante la emisión de deuda”
Alberto Dalla Vía y Georgette Chapman Phillips
La Maestría en Magistratura de nuestra Facultad y la Asociación Argentina de Derecho Comparado organizaron el pasado 3 de abril la conferencia "Financiamiento de la vivienda mediante la emisión de deuda". El evento, que contó con la exposición de la Dra. Georgette Chapman Phillips (Profesora y Vicedecana de Wharton Undergraduate División de la Universidad Pennsylvania), se desarrolló en el Salón de Usos Múltiples del Instituto de Investigaciones Jurídicas y Sociales “Ambrosio L. Gioja” de la Facultad de Derecho.
La ponente centró su disertación en la cuestión de la crisis del mercado inmobiliario en los Estados Unidos. En primer término, explicó que desde 1995 hasta 2006 se produjo un sostenido incremento en el valor de los inmuebles para vivienda al tiempo que las tasas de interés y los costos de construcción se mantenían relativamente estables. A su vez, Chapman Phillips señaló que en el mismo período la evolución en los proyectos de construcción inmobiliaria fue disímil en las diferentes áreas del país. Ello “tuvo implicancias en las maneras en que los diferentes estados fueron afectados por la crisis”.
Por otra parte, indicó que Estados Unidos se caracteriza por el hecho de que la mayoría de las personas adquiere sus inmuebles mediante el instituto de la hipoteca. En tal sentido, diferenció las hipotecas regulares de la llamadas “sub prime” (se otorgan a personas que no cuentan con un gran historial crediticio o que no reúnen los requisitos necesarios para obtenerlas en las condiciones regulares) y de las que se otorgan sin documentos de respaldo referentes a los ingresos declarados. Asimismo, afirmó que el constante aumento de precios llevó a que las viviendas en ciertos Estados se volvieran demasiado onerosas, lo cual a su vez influyó directamente en el marcado aumento que se registró en el pedido y otorgamiento de hipotecas no regulares. A tal respecto, explicó que en aquel tipo hipotecario el otorgante negocia inmediatamente su crédito, pero debe re-comprar la deuda si en los primeros seis meses el deudor incurriera en mora. Seguidamente, opinó que el sistema tiene un buen funcionamiento siempre que las tasas sean bajas, los inmuebles incrementen su valor y los propietarios puedan cumplir con su deuda. Y es así que “con el aumento en las tasas y el freno en los precios que comenzó a operar en 2006, sumado a otros factores como las amenazas de despidos y la inflación” comenzaron los problemas. Ante las dificultades de cumplimiento generalizadas, nadie podía vender su inmueble y entonces las ejecuciones hipotecarias crecieron geométricamente deprimiendo aun más los precios. Entre los efectos negativos de la crisis, enumeró las importantes pérdidas que produjo la baja en los valores de las viviendas; y las millonarias mermas recaudatorias en materia impositiva que sufrieron los gobiernos Estaduales y locales. Por otra parte, destacó que, contrariamente a lo que se pensaba en un momento, las consecuencias negativas se extendieron a otros mercados, como el de la publicidad informática en el cual los mayores clientes eran entidades financieras dedicadas a los préstamos hipotecarios. Finalmente, detalló algunas de las propuestas que se realizaron en aras de superar las dificultades que la actual coyuntura presenta, como la eliminación de los préstamos sin documentación; el aumento de los requisitos a las entidades crediticias; y la revelación de información entre el intermediario y el acreedor hipotecario. Por último, lamentó que ninguno haya sido aprobado todavía.