Ciclo de conferencias del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación
Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario
Adriana Abella y Cristina N. Armella
Organizada por el Departamento de Derecho Privado II, el pasado 18 de mayo se llevó a cabo una jornada sobre Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario en el marco del ciclo de conferencias del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
Para comenzar, la profesora Cristina N. Armella declaró que la aplicación del nuevo Código es inmediata y va a impactar en las relaciones y situaciones jurídicas que se encuentren con eficacia en el momento de entrar en vigencia. “Vamos a tener que hacer una lectura puntual del articulado que tenga que ver con el supuesto que estamos analizando a los efectos de poder aplicar con claridad este nuevo Código”, expresó. En este sentido, explicó que cuando se recorre el nuevo Código, a partir de la forma tan particular como es el instrumento público de origen notarial, llamado escritura púbica, se encuentra que allí hay una participación del escribano público notario. “Este es el llamamiento que nos hace el legislador a los efectos de que cumplamos con la función pública notarial en servicio de la comunidad”, adicionó. Asimismo, describió que en el Libro I se halla lo que más interesa desde el ámbito notarial, que es la configuración del acto jurídico y, específicamente dentro del acto jurídico, la forma de este acto cuando es por escrito. “Cuando la forma es por escrito vamos a advertir la modificación de la terminología porque el Código determina la existencia del documento particular firmado o no firmado. Si el documento particular está firmado se lo reconoce como un instrumento privado y si no lo está es un instrumento particular solo”, explicó. Asimismo, recordó que en este Código sus figuras se retroalimentan de un libro a otro. “Todos los libros están vinculados”, resumió. En la misma línea argumental, señaló la importancia de tener un conocimiento integral de todo el Código. Respecto al tema de las escrituras públicas en particular, este nuevo Código mantiene la calificación de escritura pública como una especie de instrumento público. Asimismo, hizo mención de las operaciones de ejercicio que aparecen puntualmente a partir del 299, donde se estructura la escritura pública en sí misma. “En muchos de sus artículos aparecen cuestiones muy opinables y, en consecuencia, la interpretación siempre va a dar lugar a diferentes doctrinas y la jurisprudencia va a tardar bastante en hacer pie para abrir una definición consolidada respecto a estos temas opinables”, resaltó. Con relación a la terminología, Armella explicó que en el nuevo Código se habla de escribano público cuando se regula la escritura pública y se utiliza la denominación de notario cuando se estructura el acta de comprobación notarial. “Sucede que estas cuestiones terminológicas dependen también de la pluma de quien haya intervenido en la redacción de sus artículos”, aclaró.
Seguidamente, Adriana Abella hizo referencia a los nuevos derechos reales. “En el Libro IV, los nuevos derechos reales que menciona el artículo 1887 son los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y el derecho de superficie, que ahora no solamente es para forestar, sino que tiene su modalidad para edificar y para plantar o forestar. Indudablemente, abarca más supuestos que los que tenía la ley 25.509”, describió Abella. Asimismo, aseveró que claramente se mantienen la necesidad de la conformación del título y modo suficiente para la constitución, modificación o extinción del derecho real y, tratándose de inmuebles, la necesidad de inscripción en el registro de la propiedad a los fines de la oponibilidad a terceros interesados de buena fe. “No vamos a encontrar variantes en cuanto a los efectos de la registración en materia registral inmobiliaria, en materia de buques y aeronaves, en materia de automotores porque también se mantienen vigentes las legislaciones especiales que regulan estos registros”, explicó. Por otro lado, reseñó que conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido y cementerio privado están regulados en el Título VI, bajo la denominación “Conjuntos inmobiliarios” en tres capítulos. “En el Título VI me aparecen los conjuntos inmobiliarios pero en el Capítulo I están los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, que serían los barrios cerrados, los clubes de campo, los parques industriales, los clubes náuticos y cualquier otro emprendimiento similar aunque tenga distintos fines”, manifestó. En este sentido, examinó que en el capítulo siguiente se encuentra regulado el tiempo compartido y en el tercero el cementerio privado. “Esto me está determinando que tengo un régimen mucho más claro y determinado en conjuntos inmobiliarios propiamente dicho y de pronto hay una suerte de vacío, variantes o distintas interpretaciones que podrían llegar a hacerse en los otros dos derechos reales nuevos”, afirmó. Asimismo, hizo mención al artículo 1888, el cual establece los derechos reales sobre cosa propia y cuáles sobre cosa ajena. “Cuando se refiere a derechos reales sobre cosa propia, aparece el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y el derecho de superficie si hay propiedad superficiaria”, explicó.
“Vamos a tener que hacer una lectura puntual del articulado que tenga que ver con el supuesto que estamos analizando a los efectos de poder aplicar con claridad este nuevo Código”, expresó la profesora Cristina N. Armella.